Apa Itu PPJB Apartemen?

Ruang Service.Com \\ Apa Itu PPJB Apartemen? - Ketika seseorang hendak membeli apartemen, lazimnya pihak pengembang akan mengeluarkan surat PPJB. Keberadaan PPJB apartemen bersifat mengikat antara pihak pembeli dan penjual yang diwujudkan dengan mahar berupa uang muka.

Jadi, pihak pembeli tidak harus bayar sepenuhnya pada tahap perkenalan apartemen. Baik dari segi kecocokan fasilitas, keamanan lingkungan, hingga kemudahan akses untuk keperluan bisnis dan investasi.

Untuk memahami makna dari PPJB, tentu memerlukan pAndangan dari ahli hukum serta undang-undang yang berlaku. Bagaimanakah simpulan mereka terkait surat pengikat jual beli ini?

PPJB Apartemen Menurut Pandangan M. Arifudin

Sebagai praktisi hukum serta ahli kepailitan, M.Arifudin memberi pandangan khusus terkait PPJB. Ia menuturkan, bahwa masyarakat seringkali keliru ketika dihadapkan dengan PPJB dan AJB. Mereka menganggap kedua surat tersebut sama, padahal faktanya 180 derajat berlainan.

Menurut M. Arifudin, PPJB dirilis dengan tujuan mengikat hubungan antara pihak penjual dan pembeli apartemen di tahap awal. Jadi, status kepemilikan tanah pada saat itu sama sekali belum berpindah tangan ke pihak pembeli alias masih berada di bawah pengembang.

Adapun ketika tanah atau apartemen sudah berstatus AJB, pada saat yang sama berarti sudah dimiliki oleh pembeli. Pemahaman mengenai perbedaan antara PPJB dan AJB penting sekali untuk menangkis segala kerancuan pada saat transaksi jual-beli properti.

M. Arifudin juga mewanti-wanti untuk masyarakat yang hendak melakukan pembelian properti. Sebab, ada saja pihak pengembang yang justru memanfaatkan kepolosan pembeli dengan cara menyerahkan PPJB, bukannya AJB setelah status pembayaran lunas.

Akibatnya, walaupun status pembayaran menurut PPJB sudah lunas, tapi secara hukum properti tersebut masih milik pengembang. Artinya, sewaktu-waktu bisa ditarik dengan banyak alasan. Sedangkan pihak pembeli menjadi lumpuh di hadapan hukum karena tidak memiliki bukti hukum yang kuat untuk mengajukan sanggahan.

PPJB Apartemen menurut Undang-Undang yang Berlaku

Terkait PPJB apartemen, pemerintah juga telah mengatur dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 9 pada Tahun 1995. Dalam keputusan tersebut, status PPJB memiliki kekuatan hukum serta memberi jaminan hukum pada proses pembelian properti.

Dalam keputusan tersebut, setidaknya ada 9 poin penting yang wajib ada pada PPJB. Apa saja?

1. Pihak-pihak yang hendak mengadakan kesepakatan jual-beli
2. Jaminan dari pihak penjual
3. Rincian informasi mengenai objek pengikatan pada jual-beli terhadap apartemen
4. Penggunaan properti
5. Pengalihan hak dan syaratnya
6. Proses penyelesaian perselisihan jika suatu saat muncul
7. Jadwal serah-terima properti
8. Syarat pembatalan perjanjian atau pengikatan
9. Pemeliharaan properti

Bagaimana jika suatu hari terjadi sengketa?

Hal-hal semacam ini memang terjadi di luar dugaan. Tapi, apa pun itu, sebagai pembeli ataupun penjual yang “disengketakan”, mesti siap. Sebab, apabila sengketa melibatkan surat perjanjian, maka pembuktian yang sah harus bersifat formal juga.

Untung mengatasi problematika tersebut, pemerintah juga telah mengatur dalam KUH Perdata pasal 1866. Adapun sumber hukum lain termuat dalam Reglemen Indonesia Pasal 164 yang sudah diperbarui. Apa saja alat-alat bukti yang harus ada dan dianggap sah?

Bukti berupa surat (dalam hal ini, bisa bawa surat PPJB yang asli)
Saksi yang terlibat dalam pengawasan manajemen apartemen
Sumpah
Akta yang dibuat di hadapan notaris

Mengapa akta yang dibuat di hadapan notaris dianggap sebagai bukti sempurna?

KUH Perdata sendiri menegaskan dalam pasal 1866, bahwa pembuatan akta autentik di hadapan ahli waris dan seseorang yang diserahi kuasa adalah bukti sempurna.

Jadi, sekali lagi, apabila status apartemen masih diikat dengan PPJB, sebaiknya jangan dulu membayar secara penuh. Itu kalau dari sudut pandang pembeli.

Adapun dari sudut pandang penjual, sebaiknya pemberian AJB atau Akta Jual Beli diserahkan pada waktu bersamaan dengan proses pelunasan.

Tanpa adanya PPJB apartemen, urusan jual-beli bisa menjadi pelik. Sudah saatnya pihak-pihak yang ingin berkepentingan untuk segera menyadari betapa vitalnya peran kesadaran terhadap hukum tertulis mulai sekarang.